Il Report di WOLEP sulla situazione del settore immobiliare nel 2022

Il settore immobiliare è in continua evoluzione e comprendere le tendenze e le sfide dei diversi mercati è fondamentale per chiunque voglia investire o prendere decisioni informate sui propri immobili. Questo rapporto si propone di fornire una panoramica completa del contesto immobiliare in Europa nel 2022 e ci auguriamo che sia una risorsa preziosa per chiunque sia interessato all'argomento e che troviate questo rapporto informativo e utile. Grazie a chi vorrà Leggerci!

Luka Kokić (Serbia): L'acquirente compra un immobile nel seguente modo: Il primo passo è recarsi da un Avvocato per redigere un contratto di compravendita. Successivamente, il Legale trasmette il contratto al Notaio pubblico competente (a seconda del luogo in cui si trova l'immobile) per la certificazione dello stesso. Dopodiché, l'acquirente e il venditore si recano dal Notaio, che Legge il contratto in loro presenza e li istruisce sulle norme giuridiche relative alla compravendita. Infine, le parti sottoscrivono il contratto in un minimo di tre copie originali, una per ciascuna parte contraente, mentre la terza viene conservata dal Notaio. Entro 24 ore, il Notaio invia il contratto all'Istituto Geodetico della Repubblica - Servizio del Catasto Immobiliare, per registrare i diritti di proprietà dell'acquirente nel registro immobiliare pubblico.

Silvio de Candia (Spagna): Di solito chi è interessato ad acquistare un immobile per viverci o come forma di investimento, deve firmare un contratto di deposito, che è un contratto privato, cioè preparato e firmato dalle parti interessate, e pagare un importo che di solito è pari al 10/15% del prezzo totale di compravendita. Una volta firmato questo contratto, viene stabilito un periodo tra i 2 e i 4 mesi per la firma dell'atto di acquisto presso il Notaio, dopodiché il nuovo proprietario deve registrare la sua proprietà nel registro immobiliare.

Kamil Bechta (Polonia): La risposta a questa domanda dipende dalla provenienza del Cliente, se è polacco o straniero. Inoltre, dipende se acquistiamo immobili nel mercato primario o nel mercato post-vendita. Se si verifica il primo scenario (Aftermarket e il Cliente è un cittadino polacco), l'intero processo sembra essere meno complicato. Il Cliente inizia a monitorare il mercato immobiliare per trovare l'offerta migliore per lui. Il tipo di immobile, la sua disponibilità sul mercato e, naturalmente, il prezzo: sono tutti fattori che vengono presi in considerazione quando si cerca una proprietà. Molte volte questi passi iniziali vengono fatti con l'agente immobiliare che ha un migliore accesso al mercato - deve conoscere più offerte potenzialmente interessanti per il Cliente.

Quando il Cliente trova un immobile che sembra interessante in base alle sue esigenze, può iniziare il processo di verifica. L'immobile viene valutato in base dei rischi legali e fattuali - molte informazioni possono essere ottenute dal Libro Perpetuo. Il Libro Perpetuo è il documento obbligatorio relativo a ciascun immobile che contiene i dati più importanti sulla proprietà. Il registro del Libro Perpetuo è tenuto dal Tribunale Regionale del distretto in cui si trova l'immobile. Vi si trova il nominativo del proprietario, ed è indicato se la proprietà è gravata da un diritto di terzi, come ad esempio una banca. La verifica di queste informazioni è molto importante nel processo di acquisto. Vale la pena sottolineare che non tutti gli immobili devono tassativamente essere accatastati. In questo caso, è consigliabile ottenere altri documenti: prove di acquisizione, decisioni amministrative, Sentenze del Tribunale e atti di proprietà del terreno.

Quando un Cliente trova un immobile che soddisfa le sue necessità e gli atti di verifica dell'immobile in questione danno esito positivo, può iniziare il processo formale. Il primo passo è la stipula del contratto preliminare, che stabilisce i termini più importanti del futuro contratto, tra cui il prezzo finale dell'immobile e la data di conclusione del contratto definitivo. Nel preliminare è presente anche una clausola relativa al pagamento di un acconto - una parte del prezzo viene pagata alla firma del preliminare. Nel caso in cui non si arrivi alla stipula del definitivo, l'acconto viene restituito all'acquirente in un'unica soluzione o in due tranche. Dipende da una specifica disposizione normativa contenuta nel singolo contratto. Successivamente, le parti possono passare al contratto definitivo. Il contratto di compravendita immobiliare in Polonia deve essere redatto in una forma specifica, l'atto notarile. Se non viene rispettata questa forma, l'intero contratto è nullo, di talchè non si può trasferire con successo la proprietà dell'immobile in questione. Nell'atto notarile devono essere presenti molti elementi specifici richiesti dalla Legge. Eccone l'elenco: la data dell'atto (giorno, mese, anno, a volte anche l'ora e il minuto in cui il documento è stato redatto e sottoscritto); il luogo in cui l'atto è stato redatto; i dati del Notaio e l'ubicazione dello studio notarile; i nomi e i cognomi delle parti, i nomi dei genitori e il luogo di residenza delle persone fisiche coinvolte a livello legale; dichiarazioni delle parti (con riferimento ai documenti presentati unitamente all'atto); su richiesta delle parti, una dichiarazione dei fatti e delle circostanze rilevanti che si sono verificati durante la stesura dell'atto; una dichiarazione di lettura, accettazione e sottoscrizione del documento; firme delle persone coinvolte nell'atto notarile; sigla del Notaio. Inoltre, il contratto deve indicare le parti, l'oggetto specifico dell'accordo (con riferimento al numero dell'immobile riportato nel Libro Perpetuo), il prezzo, il metodo di pagamento e il termine di consegna dell'immobile all'acquirente.

Non possiamo dimenticare le dichiarazioni del venditore. Egli dichiara di avere i diritti su tale proprietà e che tale proprietà ha (o non ha) alcun gravame legale (come i diritti di una terza parte). Il venditore conferma anche che non ci sono ostacoli giuridici o di fatto alla vendita di tale proprietà. Queste conferme sono importanti: se non dovessero essere veritiere, infatti, potrebbero comportare una responsabilità in capo al venditore.

Inoltre, quest’ultimo allega i contratti e alcuni documenti. Deve esibire una copia dell'atto che attesta l'acquisto della determinata proprietà (non è necessario il contratto - potrebbe trattarsi di una Sentenza del Tribunale che attesta che il venditore è un erede e ha acquisito la proprietà in questo modo). Inoltre, fornisce i certificati necessari al Notaio per stabilire che l'immobile è esente da vizi giuridici e da gravami, o per specificare in che modo e a quali condizioni esso è gravato; una copia del Libro Perpetuo e, talvolta, un certificato che attesti se l'immobile si trova in una zona di rivalorizzazione. È fondamentale ricordare che la stipula del contratto di compravendita immobiliare è soggetta all'onorario richiesto dal Notaio, il cui importo dipende dal valore dell'immobile in questione.

Dopo l'acquisto, ci sono altre incombenze. Il nuovo proprietario deve essere registrato nel Libro Perpetuo. Le parti redigono il protocollo che certifica lo stato di fatto dell'immobile alla data di consegna all'acquirente. Il venditore deve trasferire all'acquirente i suoi diritti relativi ai contratti per i Media nell'immobile (come internet, TV, ecc.). Se esiste un'associazione per l'edilizia residenziale (pol: wpsolnota mieszkaniowa) - questo Ente deve essere informato del trasferimento della proprietà. Inoltre, può risultare che l'acquirente debba pagare l'imposta per le transazioni di diritto civile e l'IVA sull'acquisto di beni immobili. L'imposta di diritto civile sull'acquisto dell'immobile è pari al 2% del valore di mercato dell'immobile. Nel caso in cui l'immobile venga acquistato da un imprenditore, invece dell'imposta sulle transazioni di diritto civile, potrebbe essere necessario pagare l'IVA - all'aliquota del 23%. Bisogna inoltre ricordare di informare dell'acquisto il Comune. Tale possedimento è soggetto all'imposta sui beni immobili e quindi deve essere segnalato.

Per quanto riguarda l'acquisto di proprietà immobiliari da parte di cittadini stranieri, vi sono alcune norme aggiuntive. Secondo una regola generale, l'acquisto di proprietà immobiliari in Polonia da parte di uno straniero richiede un permesso del Ministro degli Affari Interni. Il permesso viene rilasciato con una decisione amministrativa del Ministro se non vengono sollevate obiezioni dal Ministro della Difesa e, nel caso di una proprietà agricola, anche dal Ministro responsabile dello sviluppo rurale. Ma ci sono molte eccezioni alla regola sopra citata. Ad esempio, il permesso non è richiesto nel caso di:

- acquisto di un'unità abitativa indipendente ai sensi della Legge del 24 giugno 1994 sulla Proprietà dei Locali, situata in un palazzo;

- acquisto di locali commerciali autonomi con uso di garage o di una pertinenza di tali locali, se ciò è legato al soddisfacimento delle esigenze abitative dell'acquirente, del proprietario dell'immobile o di locali residenziali autonomi;

- acquisto di beni immobili (diversi da locali residenziali o commerciali) da parte di uno straniero residente nella Repubblica di Polonia da almeno 5 anni dopo aver ottenuto un permesso di soggiorno permanente o un permesso di soggiorno per residenti di lungo periodo dell'Unione Europea;

- acquisto da parte di uno straniero, coniuge di un cittadino polacco e residente nella Repubblica di Polonia da almeno 2 anni dopo il rilascio del permesso di soggiorno permanente o del permesso di soggiorno per residenti di lungo periodo dell'Unione Europea, di un bene immobile che, a seguito dell'acquisto, entrerà a far parte della comunione legale dei coniugi;

- acquisto di un immobile da parte di uno straniero se, alla data dell'acquisto, questi è legalmente successibile in base alla Legge polacca dell'alienante e quest'ultimo è stato il proprietario o l'usufruttuario perpetuo dell'immobile per almeno 5 anni.

Se l'immobile è situato in prossimità del confine (borderland) non è possibile avvalersi di queste eccezioni. Se l'acquirente-straniero acquisisce la proprietà dell'immobile in violazione delle disposizioni sopra citate, l'atto è nullo.

Nel processo di acquisto di un immobile le persone cercano molto spesso un credito ipotecario - non possono permettersi di acquistare tale proprietà da soli. Anche i termini e le condizioni di tali mutui sono molto importanti.

Quando acquistiamo un immobile sul mercato primario (quando viene costruito per noi, o esiste già, ma noi siamo il primo proprietario), saremo i primi a dover compiere i passi per trovare l'immobile e il costruttore adatti. Ma prima di completare il processo di costruzione e di poterl acquistare il bene, dobbiamo firmare un "contratto di sviluppo". Questo contratto stabilisce i diritti e gli obblighi di entrambe le parti durante il processo di costruzione dell'edificio e i termini in cui la proprietà può essere trasferita a noi.

Ivan Močić (Croazia): La risposta a questa domanda varia a seconda che il Cliente sia cittadino croato o straniero. Se il Cliente è Croato, la procedura è molto più semplice.

In genere, dopo aver fatto "la verifica preventiva", la procedura inizia ufficialmente con la stesura del contratto di compravendita. In Croazia, questo compito è svolto per lo più dall'Avvocato, che spiega al Cliente il contenuto del contratto e lo mette al corrente delle condizioni di vendita/acquisto.

Tuttavia, il Cliente deve firmare il contratto davanti a un Notaio pubblico (a seconda del luogo in cui si trova l'immobile) ai fini della validità della compravendita. Il Notaio deve anche notificare all'ufficio delle imposte la conclusione del contratto. Nella maggior parte dei casi, in Croazia, l'acquirente deve pagare l'imposta sul trasferimento immobiliare del 3% (ci sono alcune eccezioni di esenzione fiscale).

L'Avvocato o il Notaio, a seconda della scelta del Cliente, invia poi il contratto ed eventuali altri documenti (ad esempio la dichiarazione di trasferimento del titolo di proprietà, ecc.) al catasto per la registrazione del diritto di proprietà.

Nel caso in cui il Cliente sia straniero, ci sono delle specificità di cui deve essere a conoscenza:

Innanzitutto, si può acquistare un immobile in Croazia solo se il proprio Paese ha un accordo di reciprocità con la Croazia. La maggior parte dei Paesi ce l'ha, ma vale comunque la pena precisarlo.

Inoltre, la richiesta di consenso al Ministero degli Affari Esteri prima della vendita è obbligatoria se il Cliente non è un cittadino dell'Unione Europea o del SEE (Spazio Economico Europeo - Islanda, Liechtenstein e Norvegia) o un cittadino svizzero. Dal 2009, i cittadini di tutti gli Stati membri dell'UE/SEE possono acquistare un immobile in Croazia alle stesse condizioni dei cittadini croati. Senza questo permesso, i proprietari stranieri non possono registrare l'immobile acquistato.

Al momento, tali Clienti non possono acquistare terreni agricoli, proprietà tutelate, monumenti culturali e foreste. Le modifiche alla Legge in materia, tuttavia, sono già state annunciate anche se sono state rinviate più volte.

Durante la verifica della situazione catastale dell'immobile, è molto importante controllare lo stato dell'immobile in termini di verifica della zona urbanistica e, nel caso in cui il Cliente acquisti un immobile a scopo edificatorio, dovrebbe essere a conoscenza delle condizioni di edificabilità prima della stipula del contratto.

È inoltre importante sottolineare che alcuni Clienti stranieri decidono di aprire una società a responsabilità limitata in Croazia, per evitare la procedura di cui sopra.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italia): Il modo più diffuso di acquistare un immobile in Italia è attraverso un intermediario professionista, che può essere rappresentato da un'agenzia immobiliare, da un Avvocato o da un mediatore. In termini più specifici, dipende dal tipo di Cliente interessato all’acquisto e dal tipo di immobile in questione.

Ad esempio, una persona comune che ha come obiettivo l'acquisto di un appartamento a scopo abitativo di solito si rivolge a un agente immobiliare, che lo accompagna durante l'intero processo, dalle trattative preliminari all'atto pubblico finale.

D'altro canto, l'acquisto di un immobile a scopo di investimento avviene solitamente attraverso un mediatore o un Avvocato (o entrambi), che agisce per conto del Cliente durante le trattative e talvolta lo rappresenta legalmente al momento del rogito. Nel settore degli investimenti, un ruolo importante è svolto dalla procedura fallimentare e dal processo di ristrutturazione/insolvenza: in questo caso, il supporto di un Avvocato è essenziale.

Per quanto riguarda il tipo di immobile, è comune che la procedura di acquisto di immobili di lusso sia affidata ad un mediatore professionista, ad un Avvocato o ad un'agenzia immobiliare specifica. Orbene, ciò detto, la procedura comune per l'acquisto di un immobile in Italia (al di fuori del caso in cui l'acquisto avvenga nell'ambito di una procedura fallimentare e/o di ristrutturazione/insolvenza), prevede che l'acquirente e il venditore stipulino un contratto preliminare (nel linguaggio comune, cd. "compromesso", art. 1351 C.C.), che è una scrittura privata in cui si stabiliscono le condizioni principali (ma spesso tutte le condizioni) della futura vendita davanti al Notaio. Diciamo "futura" perché il diritto di proprietà, che è un diritto erga omnes, sarà trasmesso dal venditore all'acquirente solo al momento dell'atto pubblico. I motivi che stanno alla base della firma del contratto preliminare sono molteplici; ad esempio, l'acquirente ha bisogno di più tempo per concludere l'iter del mutuo dalla banca; i documenti da consegnare al Notaio non sono ancora pronti; l'acquirente ha bisogno di posticipare l'acquisto del diritto di proprietà per motivi fiscali, e così via.

Il contratto preliminare, come abbiamo già detto, è una scrittura privata che vincola, da un lato, il promittente acquirente ad acquistare l'immobile in questione e, dall'altro, il promittente venditore a venderlo. In esso viene anche indicata la data dell'atto pubblico davanti al Notaio che ha effetti vincolanti.

È inoltre frequente che il preliminare anticipi alcuni degli effetti dell'atto pubblico definitivo: l'acquirente può versare una percentuale del prezzo e il venditore può conferirgli il possesso legale e/o materiale dell'immobile, che è diverso dal diritto di proprietà ma è anch'esso tutelato da specifiche norme del Codice Civile. In questo caso, si avrà un contratto preliminare ad effetti anticipati.

È importante, soprattutto per l'acquirente, che, ai sensi degli artt. 2645 bis e 2643 C.C., il contratto preliminare sia trascritto nei registri immobiliari: in questo modo, il promissario acquirente può far valere la propria posizione nei confronti di chi abbia potenzialmente acquistato lo stesso immobile dallo stesso promittente venditore in tempi successivi alla trascrizione del suo contratto preliminare. Inoltre, in caso di inadempimento del contratto da parte del promittente venditore, i diritti di credito di cui è titolare il promissario acquirente godono di un privilegio stabilito dall'art. 2775 bis C.C. sull'immobile. 2775 bis C.C. sull'immobile oggetto del contratto.

Tuttavia, dopo la firma del contratto preliminare, alla data concordata le parti si presenteranno davanti al Notaio per perfezionare il trasferimento del diritto di proprietà dal venditore all'acquirente alle condizioni già stabilite nel preliminare.

Domagoj Olujić (Croazia): Affinché una persona fisica o giuridica diventi proprietaria a tutti gli effetti di un immobile in Croazia, è necessario, oltre a soddisfare una serie di requisiti legali (che dipendono dallo Stato di provenienza dell'acquirente e da altri parametri), avere un contratto di compravendita firmato e autenticato con il venditore e attendere il periodo necessario per la presentazione della proposta di registrazione della proprietà al dipartimento catastale competente.

Luka Kokić (Serbia): Le disposizioni normative principali che devono essere prese in considerazione al momento dell'acquisto di un immobile sono: la Legge sulle obbligazioni, la Legge sui notai, la Legge sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo, nonché la Legge sulle imposte sulla proprietà. Le disposizioni della prima Legge in termini di vendita, le disposizioni della seconda in termini di diritti ed obblighi del Notaio, le disposizioni della terza in senso finanziario - pagamento del prezzo di acquisto (poiché nella Repubblica di Serbia tutte le transazioni superiori a 10.000 euro devono essere effettuate dal conto corrente del venditore al conto corrente del Cliente, non in contanti), le disposizioni dell'ultima Legge sono significative in senso fiscale-legale.

Silvio de Candia (Spagna): Prima di stipulare il contratto, è consigliabile che l'acquirente richieda una semplice visura dell'immobile, in cui si possano vedere eventuali oneri come un'ipoteca e/o eventuali procedimenti giudiziari pendenti sull'immobile. L'acquirente deve inoltre chiedere al venditore la prova dell'avvenuto pagamento della quota comunitaria (se si tratta di un appartamento) e delle diverse imposte locali.

Se tutto ciò che è indicato è corretto, entro un periodo compreso tra i 2 e i 4 mesi si può stipulare il contratto di compravendita presso il Notaio, nel quale è importante che tutti i dati e le informazioni siano corretti.

È molto importante richiedere ed esaminare la semplice visura dell'immobile per verificare eventuali oneri sulla proprietà, come ad esempio un'ipoteca e anche eventuali procedimenti legali.

Kamil Bechta (Polonia): Ci sono molte disposizioni di questo tipo. Tra le varie norme, cito quelle che ritengo più importanti: l'obbligo di trasferire la proprietà con un atto notarile, le disposizioni che regolano il contenuto dell'atto notarile e le disposizioni relative all'acquisto di proprietà da parte di stranieri, che stabiliscono le eccezioni per l'ottenimento del consenso da parte del Ministro da parte dello straniero. Ecco alcune delle leggi più importanti per l'acquisto di una proprietà immobiliare: il Codice civile polacco, il Testo Unico sull'Edilizia, la Legge sulla Gestione Immobiliare, la Legge sull'Esercizio del Diritto all'Indennizzo per l'Abbandono di Proprietà Immobiliari al di fuori degli attuali confini della Repubblica di Polonia, la Legge sulla Trasformazione del Diritto di Uso Perpetuo in Diritto di Proprietà di Proprietà Immobiliari, la Legge sulla Trasformazione del Diritto di Usufrutto Perpetuo di Terreni Sviluppati per scopi Residenziali in Proprietà di Tali Terreni, la Legge sulla Proprietà di Locali.

Ivan Močić (Croazia): Le principali normative di cui si deve tenere conto quando si acquista un immobile in Croazia sono: Legge sulla proprietà, Legge sulle obbligazioni civili, Legge sul catasto e, nel caso di un Cliente straniero, anche la Legge sugli stranieri.

Inoltre, nel contesto del pagamento del prezzo d'acquisto, includerei la Legge sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italia): Beh, ci sono diversi ambiti legislativi che un acquirente avveduto deve tenere in considerazione. Innanzitutto, oltre alle norme generali che regolano la vendita stabilite dal Codice Civile, le disposizioni dal 2643 al 2672 C.C. che regolano le trascrizioni/annotazioni dei beni immobili al Catasto. È fondamentale verificare se l'immobile che l'acquirente intende acquistare è soggetto a vincoli, oneri fiscali, procedimenti giudiziari, servitù, vitalizi, ipoteche e così via. In secondo luogo, la Legge n. 47/1985 e il D.P.R. 380/2001. In sostanza, secondo tali leggi, gli atti pubblici aventi per oggetto la vendita di beni immobili sono soggetti alla verifica di conformità tra lo stato di fatto dell'immobile, la concessione edilizia e i piani e le planimetrie registrati al Catasto.

A livello locale, è sempre bene che l'acquirente tenga conto delle norme urbanistiche emanate dal Comune in cui si trova l'immobile, in particolare se è interessato ad effettuare lavori di ristrutturazione o di ampliamento. L'acquirente, se intende ampliare l'immobile, dovrà anche considerare le disposizioni stabilite dal Codice Civile (artt. 873-907) e le norme urbanistiche sulle distanze tra edifici.

Infine, se l'immobile si trova all'interno di un condominio, è bene verificare il regolamento condominiale.

Domagoj Olujić (Croazia): In Croazia sono in vigore numerose disposizioni di Legge di cui si deve tenere conto quando si acquista un immobile e per questo è necessario rivolgersi a un esperto legale che guidi il Cliente durante la procedura. Le principali disposizioni giuridiche si rinvengono nella Legge sul catasto, nella Legge sulle obbligazioni civili e nella Legge sugli stranieri.

Ne elenchiamo solo alcune che potrebbero essere interessanti:

- Gli stranieri possono acquistare immobili in Croazia, specialmente se vivono all'interno dell'UE/SEE. Dal 2009, i cittadini di tutti gli Stati membri dell'UE/SEE possono acquistare un immobile in Croazia alle stesse condizioni dei cittadini croati. Tuttavia, ci sono alcune restrizioni per coloro che vivono al di fuori dell'UE e per gli immigrati britannici. Tuttavia, potete ancora essere idonei all'acquisto di un immobile in Croazia se il vostro Paese ha un accordo di reciprocità con la Croazia. Ciò significa che se un cittadino croato ha il diritto di acquistare un immobile nel vostro Paese, anche voi avete il diritto di acquistare un immobile in Croazia.

- Regole per l'acquisto di un immobile in Croazia da parte di un cittadino non appartenente all'UE/SEE

1) Il vostro Paese deve avere un accordo di reciprocità con la Croazia.

2) Dovete chiedere il consenso del Ministero degli Affari Esteri prima che la vendita sia finalizzata (ci vogliono dai due ai sei mesi). Senza questo consenso, i proprietari stranieri non possono registrare l'immobile acquistato.

3) È possibile acquistare l'immobile anche per mezzo di una società, soprattutto se si intende concederlo in locazione o investire ulteriormente nella proprietà. In questo caso, il proprietario dell'immobile è la società, non il proprietario stesso.

4) Non è possibile acquistare terreni agricoli, proprietà protette, monumenti culturali e foreste. È possibile acquistare terreni agricoli solo servendosi di una società croata, ma questa regola sarà modificata nel prossimo anno.

- Se siete cittadini svizzeri, al momento della richiesta di iscrizione al catasto dovete allegare la prova del vostro soggiorno temporaneo insieme al resto della documentazione richiesta.

- Non è possibile acquistare proprietà protette, terreni agricoli, monumenti culturali e foreste. È possibile acquistare terreni agricoli solo tramite una società croata.

- È possibile affittare solo attraverso una società.

Questo solo per citare alcune delle regole in vigore in Croazia per quanto riguarda l'acquisto di immobili.

Luka Kokić (Serbia): L'Avvocato svolge un ruolo importante nella compravendita di immobili nella Repubblica di Serbia, poiché di solito fa da mediatore tra il venditore (investitore) e l'acquirente, inizialmente per trovare l'immobile che l'acquirente vuole comprare. Poiché gli Avvocati rappresentano gli investitori nella costruzione di edifici, sanno dove si trovano i prezzi migliori, in quali località, quale investitore è affidabile e quale investitore ha la documentazione necessaria per costruire. Successivamente, è l'Avvocato che redige il contratto di compravendita e lo invia al Notaio competente per la certificazione. L'Avvocato fornisce consulenza al Cliente dal punto di vista fiscale e legale, nonché in termini di registrazione del Cliente come proprietario di immobili nel registro immobiliare.

Silvio de Candia (Spagna): Il ruolo principale dell'Avvocato in un processo di compravendita è quello di fornire consulenza in conformità alla legislazione del Codice Civile e Mercantile in vigore e di redigere i contratti di deposito e di acquisto, in modo che tutto sia corretto.

Kamil Bechta (Polonia): In generale, è obbligatorio il ruolo di un solo professionista: il Notaio. È l'unica persona che può redigere con il Cliente l'accordo sotto forma di atto notarile. Inoltre, la notifica del trasferimento di proprietà al Tribunale viene esaminata dal giudice, per verificare se tutti i requisiti formali sono soddisfatti. Ma nel processo di acquisto dell'immobile, anche il ruolo dell'Avvocato deve essere di primo piano. Tale figura può preparare all'acquirente la relazione di due-diligence su una proprietà che gli indichi se ci sono rischi legali o fattuali nell'acquisto di tale proprietà. L'Avvocato può anche consigliare il Cliente sul testo del preliminare o del definitivo per la vendita di un immobile. Può negoziare ogni disposizione di tali contratti e cercare di garantire che gli interessi del Cliente siano tutelati per quanto riguarda le modalità di pagamento, i termini di riacquisto dell'immobile e molti altri fattori del contratto, tra cui le dichiarazioni del venditore che l'immobile è libero da qualsiasi diritto di terzi. Il Notaio informerà il Tribunale della conclusione del contratto. Ma il vostro Avvocato può sbrigare altre formalità, come informare il Comune.

Ivan Močić (Croazia): Di solito, dopo aver trovato l'immobile di sua scelta, il Cliente si rivolge a un Avvocato che si occupi di tutte le verifiche del caso e che rediga il contratto di compravendita per l'immobile desiderato.

L'Avvocato ha il compito di guidare il Cliente durante l'intero processo di compravendita e l'intera procedura si conclude quando il venditore riceve il prezzo di acquisto e il proprietario riceve il certificato di proprietà a proprio nome. Pertanto, l'Avvocato ha anche un ruolo di consulenza molto importante. In base all'esperienza, i Clienti chiedono consigli non solo in merito alla componente normativa della compravendita, ma anche in merito a dettagli quali l'apertura di conti bancari e le modalità di pagamento delle utenze, ecc.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italia): Beh, in una materia che può presentare molte potenziali "insidie", sia legali che sostanziali, il supporto di un Avvocato è fondamentale. Infatti, il processo di due diligence svolto da un Avvocato è un passo essenziale per l'acquisizione di un immobile. Indagare se l'immobile in questione è soggetto o meno a vincoli, ipoteche, debiti fiscali e così via è un fattore decisivo che può influenzare l'interesse dell'acquirente a comprare la proprietà, o quantomeno può avere un'influenza sul prezzo finale e sulle condizioni di vendita.

A seconda dello scopo dell'acquisto e del tipo di immobile a cui l'acquirente è interessato, l'Avvocato può consigliargli quale tipo di diritto è conveniente sottoscrivere e di conseguenza quale tipo di contratto gli è favorevole: La Legge italiana, seguendo la tradizione dei Paesi di Common Law, prevede diversi tipi di contratto in virtù dei quali il diritto di proprietà può essere trasmesso, con effetti definitivi o temporanei, dal venditore all'acquirente.

Inoltre, un contratto preliminare redatto da un Avvocato può impedire, o almeno ridurre, il rischio che sorgano problemi tra le parti. Infine, non si può dimenticare che gli Avvocati sono (o dovrebbero essere) ottimi negoziatori!

Domagoj Olujić (Croazia): Il ruolo dell'Avvocato, durante la procedura di acquisto di un immobile in Croazia, è, tra l'altro, quello di verificare il certificato di proprietà, il catasto competente, controllare il kadastre, assicurarsi che l'acquirente abbia tutti i requisiti necessari per diventare proprietario di un immobile in Croazia, verificare se il venditore è legittimato a vendere l'immobile in questione, redigere il contratto di compravendita, accompagnare le parti durante l'autenticazione della firma, spiegare la procedura presso lo studio notarile e presentare la proposta di registrazione della proprietà all'ufficio catastale competente, nonché assicurarsi che tutto si svolga senza intoppi e rimuovere potenzialmente tutti gli ostacoli legali che si possono incontrare lungo il percorso.

Luka Kokić (Serbia): Quanto al rischio che il Cliente si assume quando investe in immobili in Serbia, posso dire che il rischio è diventato minimo dal momento in cui il Notaio è stato autorizzato a certificare il contratto d'acquisto. Questo poichè il Notaio obbligato a verificare se l'immobile in questione sia già stato venduto a un'altra persona (se la compravendita è già avvenuta), prima del rogito stesso. Il Notaio non autenticherà il contratto se riscontrerà irregolarità in tal senso. Inoltre, affinché il contratto possa essere autenticato da un Notaio, l'investitore-venditore deve essere in possesso di una licenza edilizia valida e di un permesso di costruzione certificato (due documenti fondamentali sulla base dei quali si può concludere che l'investitore sta costruendo in conformità alla Legge). L'acquirente ha un rischio successivo solo in termini di attesa del rilascio della concessione d'uso per l'immobile in questione. Questo rischio è legato al fatto che fino al rilascio della concessione d'uso dell'immobile (l'ultimo documento legale rilasciato all'investitore), l'acquirente non può essere registrato come proprietario dell'immobile in questione nel registro immobiliare pubblico. Poiché il diritto di proprietà di un bene immobile in Serbia si acquisisce solo con la registrazione nel registro pubblico dei beni immobili - Ufficio geodetico della Repubblica - Servizio per il catasto immobiliare. Tuttavia, a prescindere da quanto sopra, il rischio di investire in immobili in Serbia è minimo, poiché il prezzo degli immobili è in costante aumento. Ciò significa che anche quando il Cliente acquista un immobile, può rivenderlo nel giro di pochi mesi, e allo stesso tempo guadagnare da questo affare.

Silvio de Candia (Spagna): Credo che per investire in modo sicuro, la cosa migliore e più sicura sia fare uno studio di mercato sul prezzo di acquisto dell'immobile e sulle sue potenzialità di redditività. Studiare il profilo dei potenziali inquilini dell'immobile, sia esso un appartamento o un centro commerciale.

Conoscere bene anche tutte le spese che comporta un acquisto e la normativa di riferimento del processo. Ecco perché direi che è essenziale affidarsi a un professionista esperto del settore e con una certa esperienza.

Kamil Bechta (Polonia): Quando si acquista un immobile sul mercato post-vendita si devono sempre affrontare rischi legali e fattuali sullo stato di tale immobile. Per ridurli al minimo, si consiglia di assumere un Avvocato che prepari un rapporto di due diligence sullo stato di una particolare proprietà. Non solo controllerà le informazioni del Libro Perpetuo (se l'immobile è ipotecato o soggetto a un diritto di occupazione), ma verificherà anche nel registro della popolazione se non ci sono "abusivi"; e, se l'immobile viene acquistato da un commerciante, verificherà che non ci siano oneri pubblici che sono stati garantiti sull'immobile sotto forma di ipoteca.

Lo scenario peggiore si verifica quando il venditore di un immobile è il debitore di una terza persona, che può chiedere di dichiarare l'inefficacia dell'atto di vendita nei suoi confronti (azione paulliana dal latino). L'Avvocato verificherà anche questo aspetto nella sua relazione di due-diligence.

Ivan Močić (Croazia): Il modo più efficace per evitare qualsiasi rischio e garantire l'investimento immobiliare è assumere persone competenti. Bisogna conoscere a fondo lo stato di ogni specifico immobile che si intende acquistare e la procedura che si deve seguire. Il compito di un Avvocato è quello di evitare i potenziali rischi, controllando la documentazione ed essendo attento e puntuale durante il processo di vendita e acquisto. L'Avvocato deve soprattutto fare la due diligence qualitativa (controllare tutte le informazioni nel libro dei registri immobiliari, nel catasto, verificare la prova di origine, se ci sono garanzie collaterali, lo stato di avanzamento dei lavori, ecc.) affinché la vendita e l'acquisto vadano a buon fine.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italia): Tendo a credere che tutti i rischi che si celano dietro un'acquisizione immobiliare debbano essere affrontati e gestiti al di fuori del contratto e prima di esso. Anche le clausole più efficienti e convenienti possono non apportare alcun beneficio all'acquirente se questi non ha svolto un'adeguata due diligence.

Ad esempio, una delle questioni più importanti che l'acquirente deve prendere in considerazione è la prova dell'origine dell'immobile, ossia il titolo in virtù del quale il venditore è autorizzato a vendere la proprietà. Se tale titolo è rappresentato da un atto di donazione fatto dai genitori del venditore, è essenziale verificare se esistono, o potrebbero esistere in futuro, potenziali "eredi designati" (eredi legittimari nel diritto italiano), che potrebbero rivendicare diritti su quell'immobile e contestare l'atto di donazione. È importante notare che spesso le banche non concedono alcun mutuo all'acquirente se la prova di origine dell'immobile che vuole acquistare è un atto di donazione.

Da un altro punto di vista, l'acquirente dovrebbe anche verificare se la persona che vende l'immobile ne ha titolo: i casi di acquisto "a non domino" sono un bel problema per l'acquirente, che comunque ha a disposizione un rimedio legale per tutelare il proprio diritto (tuttavia, non sempre può ottenere la proprietà, solo in presenza di alcune condizioni). Anche in questo caso l'ispezione del Catasto è essenziale. A parte queste osservazioni, è ovvio che un buon contratto semplice, sia il preliminare che il rogito finale, può sempre dare vantaggi all'acquirente. È quindi importante prevedere delle penali contrattuali in caso di violazione del contratto da parte del venditore, ad esempio se non consegna il possesso dell'immobile nei tempi previsti o se emergono dei vizi occulti. In quest'ultimo caso, è consigliabile allegare al contratto preliminare e/o all'atto pubblico una polizza assicurativa o fideiussoria rilasciata da una compagnia assicurativa o da una banca.

Domagoj Olujić (Croazia): Naturalmente nessuna transazione o affare legale è esente da rischi, ma è consigliabile mettere in atto tutte le precauzioni possibili per evitare rischi inutili e questo si fa incaricando un Avvocato che accompagni il Cliente nel suo percorso per raggiungere il suo obiettivo legale.

Luka Kokić (Serbia): Gli investimenti “green” sono ancora poco valorizzati in Serbia, soprattutto in termini di incentivi fiscali. In questo senso, attualmente non esistono agevolazioni fiscali per tali investimenti nel settore immobiliare.

Silvio de Candia (Spagna): Sì. In questo senso, da un paio d'anni offriamo incentivi per i pannelli solari e altri tipi di infrastrutture per gli immobili, che incoraggiano le transazioni immobiliari con una riduzione dei costi delle utenze e sfruttano le fonti energetiche alternative

A tal proposito direi che vedremo nei prossimi anni come si evolverà questo tipo di politica e se potremo contare su più opzioni. Ciò dipenderà anche dall'evoluzione e dall'applicazione della legislazione attuale e futura.

Kamil Bechta (Polonia): I consigli comunali possono approvare una Legge in cui si stabilisce che i proprietari di edifici che decidono di rendere più verde la facciata dell'edificio utilizzando piante radicate nel terreno, come l'edera o altre piante rampicanti; di creare un tetto verde, cioè un giardino in cima all'edificio; di creare un giardino verticale, cioè un giardino verticale che copra almeno metà della parete, saranno esentati dall'imposta sulla proprietà. Lentamente ma costantemente una Legge di questo tipo viene approvata in un numero sempre maggiore di città polacche.

Un'altra Legge che consente ai proprietari di beneficiare di un credito d'imposta è quella che prevede che un proprietario di casa o un comproprietario possano dedurre dal proprio reddito le spese per il riscaldamento a basso impatto ambientale.

Ivan Močić (Croazia): Personalmente non ho molta familiarità con gli eventuali incentivi fiscali per gli investimenti immobiliari "green". La maggior parte degli Avvocati in Croazia non lo è. Raccomanderei agli esperti di fondi UE di occuparsi di questo settore.

Detto questo, uno degli investimenti più popolari in Croazia in questo settore è quello dei pannelli solari. L'Autorità sovvenziona tali investimenti, il che li rende ancora più appetibili.

Vincenzo di Lorenzo Sarappa (Italia): La Legge italiana prevede molti incentivi fiscali per gli investimenti 2green”, sia per gli immobili residenziali che per quelli industriali. L'argomento è talmente vasto che andrebbe affrontato in una discussione specifica.

Tuttavia, possiamo dire che la Legge italiana è integrata nel programma europeo Renovation Wave, il cui obiettivo è ridurre le emissioni di gas serra del 60% nel 2030. Quindi, la ristrutturazione degli edifici esistenti con soluzioni a basso impatto ambientale, o la costruzione di nuovi edifici con gli strumenti green più efficienti, è un passo fondamentale per raggiungere l'obiettivo fissato dall'UE.

Seguendo questa strada, l'Italia ha inserito le finalità del programma Renovation Wave nel "PNRR" - ovvero Piano Nazionale di Ripresa e di Resilienza - che prevede tre assi strategici: digitalizzazione e innovazione, transizione ecologica e inclusione sociale.

Per quanto riguarda la transizione ecologica, gli obiettivi del PNRR sono realizzati principalmente dalla "Strategia italiana per la riqualificazione energetica del parco immobiliare nazionale", in base alla quale sono stati istituiti diversi incentivi per gli investimenti verdi, come, tra gli altri: ECOBONUS (decreto-Legge 4 giugno 2013, n. 63), SISMABONUS (decreto-Legge 19 giugno 2020, n. 34) BONUS RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE (art.16-bis del D.p.r. 917/86) SUPERBONUS 110% (art. 119 decreto Leggen. 34/2020) BONUS VERDE (art. 1, comma 12 della Legge n. 205 del 2017).

In sostanza, gli incentivi fiscali si concentrano sul meccanismo di detrazione fiscale di una certa percentuale dell'importo investito (ad esempio: 50% per il BONUS RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: la detrazione deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo; 36% per il BONUS VERDE, anche in questo caso la detrazione deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo; fino a 96.000,00 euro per il SISMABONUS).

Un meccanismo alternativo è rappresentato dal trasferimento dei crediti d'imposta o dalla cessione del credito d'imposta, nella stessa misura ammessa per la detrazione fiscale: l'investitore può cedere il proprio credito d'imposta a una banca o all'impresa di costruzione e ottenere un notevole sconto sul prezzo che pagherà. Anche a livello industriale la Legge prevede gli stessi meccanismi quando l'azienda investe in tecnologie green, come pannelli fotovoltaici o altri beni strumentali e attrezzature. Come si vede, è molto conveniente investire in queste tecnologie in Italia quando si acquista un immobile!

Domagoj Olujić (Croatia): In Croazia non ci sono incentivi previsti dalla Legge per gli investimenti immobiliari "green". Tuttavia, è consigliabile contattare un consulente per ottenere fondi dall'UE per quanto riguarda gli investimenti immobiliari "green", perché può esserci un modo per ottenere i fondi UE, in collaborazione con un consulente specializzato in questo settore.

Tradotto da Avv.to Sonia Pasquali     

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