Avvocato immobiliare polacco Magdalena Sobolewska: "Per investitori o aziende che cercano di stabilire la propria sede in Europa, Varsavia è un'opzione valida. Ci sono una vasta gamma di moderni grattacieli situati nel centro della città, con un'ottima infrastruttura (molti di essi anche con certificazioni ecologiche). Sono ben comunicati con ogni parte della città e dei sobborghi."

WOLEP: Presentati alla comunità WOLEP, per favore.

Magdalena Sobolewska: Sono un avvocato di Varsavia, Polonia, e una socia nello studio legale SKS Kancelaria Prawna Stańczak-Kowal i Sobolewska. Offriamo vari servizi legali. Le mie principali specializzazioni sono il diritto commerciale, il diritto immobiliare, le procedure civili e il GDPR. Spero che troverete interessante e informativa la mia intervista.

WOLEP: Potresti fornirci alcune informazioni sulla tua esperienza professionale come avvocato?

Magdalena Sobolewska: Ho oltre un decennio di esperienza professionale nel gestire casi legali e nell'esercizio della professione legale. Ho completato i miei studi presso l'Università di Varsavia, dopo di che ho svolto un tirocinio legale triennale presso l'Ordine degli Avvocati di Varsavia. Ho lavorato con vari studi legali e ho anche ricoperto il ruolo di consulente legale interno per una società di leasing.

WOLEP: Sono consapevole che, come avvocato immobiliare, poni un'attenzione particolare sugli accordi di sviluppo. Ci sono stati cambiamenti nella legislazione polacca recentemente che hanno avuto un impatto significativo sugli accordi di sviluppo?

Magdalena Sobolewska: Sì, per molti anni nella legislazione polacca non c'era alcuna legge speciale riguardante gli accordi di sviluppo, quindi non esistevano disposizioni a protezione dell'acquirente, che è la parte più debole dell'accordo di sviluppo. Nel 2011 è stata adottata la prima legge speciale su questo tema, comunemente nota come Legge sullo Sviluppo. Questa nuova legge ha imposto molte responsabilità informative sullo sviluppatore nei confronti dell'acquirente, ha regolamentato le disposizioni necessarie dell'accordo di sviluppo e ha introdotto anche meccanismi di protezione degli acquirenti nel caso di insolvenza dello sviluppatore.

Dopo un decennio di applicazione di questa legge, è stata sostituita da una nuova Legge sullo Sviluppo, datata 2021, che è in generale simile alla legge precedente, ma introduce anche una serie di modifiche e alcune novità. Ad esempio, prevede l'istituzione del Fondo di Garanzia per lo Sviluppo, il fondo che protegge gli acquirenti immobiliari dalla perdita dei loro fondi.

WOLEP: Quali sono alcune considerazioni chiave e sfide coinvolte nella revisione degli accordi di sviluppo? La legge immobiliare polacca ha delle specificità a riguardo?

Magdalena Sobolewska: Secondo la Legge sullo Sviluppo, ogni accordo di sviluppo dovrebbe contenere le disposizioni elencate in questa legge. Ad esempio, le condizioni per ritirarsi dall'accordo di sviluppo definite in questa legge o la data e il modo di notificare all'acquirente il ricevimento dell'appartamento o della casa unifamiliare.

Di conseguenza, durante la revisione degli accordi di sviluppo, devo verificare se contengono tutte le disposizioni necessarie elencate nella Legge sullo Sviluppo. Devo anche verificare se le altre disposizioni inserite dallo sviluppatore nell'accordo sono ammissibili secondo la legge polacca. La sfida più grande nella revisione di tali accordi è che il loro contenuto è sempre preparato dallo sviluppatore, il quale non è incline a modificare alcuna disposizione.

WOLEP: Quali sono i principali fattori che determinano il successo dei procedimenti riguardanti l'usucapione di beni immobili, e quali sono le maggiori problematiche in questa area legale?

Magdalena Sobolewska: I beni immobili possono essere acquisiti per usucapione solo se sono soddisfatte determinate condizioni: Auto-possessione; Continuità della proprietà; Trascorrere di un periodo di tempo specifico. Secondo me, la sfida più grande è dimostrare che il mio cliente è stato un auto-possessore di un bene immobile come un proprietario per quel bene. Non è possibile usucapire un bene immobile se il cliente lo possiede solo come usufruttuario, inquilino o locatario.

WOLEP: Qual è l'importanza dei registri fondiari e ipotecari per la compravendita di beni immobili in Polonia?

Magdalena Sobolewska: Il registro fondiario e ipotecario è un documento pubblico, il che significa che chiunque sia interessato ha il diritto di consultarlo. È possibile visualizzare il registro fondiario e ipotecario tramite il sito web del Ministero della Giustizia. Ecco perché l'accesso al suo contenuto è molto facile per chiunque disponga di una connessione internet. A causa dell'ampio accesso al contenuto dei registri fondiari e ipotecari, il principio generale è che nessuno può sostenere di non conoscere le voci nel registro fondiario e ipotecario, o le domande ivi citate. Inoltre, la legge polacca ha stabilito due presunzioni secondo le quali: il diritto registrato nel registro fondiario e ipotecario è conforme allo stato legale effettivo; il diritto cancellato non esiste.

WOLEP: Come puoi aiutare quando qualcuno trova delle discrepanze tra il registro fondiario e ipotecario del suo immobile e il suo effettivo stato legale?

Magdalena Sobolewska: Per rimuovere la non conformità del contenuto del registro fondiario e ipotecario con lo stato legale effettivo, devo avviare, a nome del mio cliente, procedimenti di registrazione fondiaria e ipotecaria. Questi procedimenti sono relativamente semplificati e veloci, ma possono essere avviati solo quando disponiamo dei documenti appropriati da presentare al Tribunale del Registro Fondiario e Ipotecario. Se non disponiamo di documentazione sufficiente, devo avviare una procedura più complicata e preparare un'azione legale presso il Tribunale di Distretto. In tale azione legale, devo convincere il tribunale a nome del querelante che l'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario è errata. Possiamo dimostrarlo in tali procedimenti con tutte le prove accettabili secondo la legge polacca. Solo dopo aver ottenuto una decisione favorevole da parte del tribunale, possiamo modificare l'iscrizione nel Registro Fondiario e Ipotecario.

WOLEP: Passando a un'altra questione riguardante i beni immobili: Ci sono limitazioni riguardo alla compravendita di beni immobili in Polonia da parte di stranieri?

Magdalena Sobolewska: L'acquisizione di beni immobili da parte di stranieri è controllata dallo Stato. Secondo la regola generale stabilita da una legge speciale del 1920, l'acquisizione di beni immobili da parte di uno straniero richiede un permesso rilasciato dal Ministro responsabile degli Affari Interni. Tuttavia, ci sono molte eccezioni in questa legge. Ad esempio, non è richiesto questo permesso quando si acquista un'unità residenziale indipendente.

WOLEP: Ci sono limitazioni quando si eredita un bene immobile da parte di uno straniero?

Magdalena Sobolewska: Dipende dalle circostanze di una situazione specifica. Attualmente, sto gestendo un caso per un nostro cliente che è uno straniero e eredita un bene immobile in Polonia da un altro straniero. In questa situazione, dobbiamo avviare procedimenti giudiziari per la conferma dell'acquisizione dell'eredità riguardante quel particolare bene immobile. Non è sufficiente che la procedura di eredità sia stata condotta e conclusa all'estero. Secondo le normative polacche, il tribunale polacco deve decidere separatamente chi eredita il bene immobile situato in Polonia.

WOLEP: Come descriveresti attualmente il mercato immobiliare polacco?

Magdalena Sobolewska: Attualmente, il mercato immobiliare in Polonia sta affrontando diverse sfide a causa dell'inflazione, che ha portato a una diminuzione della costruzione di edifici. Tuttavia, il governo ha recentemente introdotto una legge speciale che, soddisfacendo condizioni specifiche, consente alle persone di accedere a prestiti bancari con numerosi vantaggi e a un tasso di interesse significativamente ridotto. Ciò offre un'opportunità favorevole, in particolare per i giovani, di acquistare il loro primo appartamento.

Inoltre, i problemi legati all'inflazione e all'aumento dei costi dell'energia hanno un impatto evidente sui costi sostenuti dagli inquilini di uffici e spazi commerciali. In tali circostanze, gli inquilini cercano modi per risparmiare denaro. Alcuni decidono di ridurre gli spazi in affitto, mentre altri subaffittano i loro uffici. Alla fine del secondo trimestre del 2023 a Varsavia, il tasso di vacanza degli spazi per uffici era del 11,4%. Tuttavia, per gli investitori o le aziende che cercano di stabilire la propria sede in Europa, Varsavia è un'opzione valida. Ci sono una vasta gamma di moderni grattacieli situati nel centro della città, con un'ottima infrastruttura (molti di essi anche con certificazioni ecologiche). Sono ben comunicati con ogni parte della città e dei sobborghi. Varsavia può vantare anche il grattacielo per uffici più alto dell'Unione Europea - la Varso Tower.

WOLEP: Quali sono state le tue prime impressioni sull’Area Legale Immobiliare WOLEP? Quali sono le tue aspettative / argomenti preferiti di discussione per il nostro secondo incontro?

Magdalena Sobolewska: Sento che una piattaforma di comunicazione tra avvocati specializzati in diritto immobiliare è molto importante. Possiamo scambiare esperienze e avviare collaborazioni professionali riguardo alle questioni immobiliari. Nel nostro secondo incontro, potremmo approfondire le discussioni sulle limitazioni legali per gli stranieri riguardo alla compravendita di beni immobili in ciascun paese.

Sei un Avvocato con la passione per la collaborazione? Unisci le tue forze a quelle di altri Professionisti del settore legale e porta la tua attività ad un livello superiore. Non indugiare oltre, iscriviti subito a WOLEP e connettiti oggi stesso con Avvocati che condividono la tua stessa mentalità. Crea il tuo account qui.